近期上海楼市呈现出截然不同的两种状况，有的板块二手房出货难，房价一泻千里。但还有部分板块依然热火朝天，认购率居高不下，新房纷纷刷出高积分。

远郊板块跌幅大，老破小学区损失惨重

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市场下行，影响首当其冲的是上海的远郊区域，崇明、金山、奉贤、宝山和松江部分远郊区域二手房价格领跌。这些板块由于存在较多的短板，其市场行情本就处于市场底部，现在楼市下行，这些板块更难有所作为。

相比起远郊，市区竟也有多个板块上榜，有人会觉得上海市区配套好，房子应该更抗跌，为何也跑输了大盘？

从这些板块来看，能纳入市区范畴的有闵行春申板块、徐汇田林板块、普陀武宁和大华板块。除了宝山大华，其余板块主要有两大共同点，板块内都有不错的学区资源，此外就是以老旧小区为主。

比较有代表性的有闵行春申板块，2020年上海实施了公民同招，很多家长为了不冒风险选择相对较好的公办学区入学。当时春申板块拥有闵行实验小学+莘松中学双一梯队学区，可以说基本9年无忧，从2020年3月起春申板块二手房价格一直在飞速增长。

房龄高达25年以上的高兴花园也纳入学区范畴，去年挂牌价一度涨到10万/平，还有数据显示，2020年高兴花园实际成交套数超过300套，平均一天就有一套房子卖出去。

万万没想到的是，学区改革很快到来，由于部分热门学校报名人数过多，闵行学区的统筹小组发生变化，官方在学区统筹组里，增加了一个曹行小学，也就是大家常说的“菜小”。

图源官方发布

这也意味着，一旦闵实验入学的生源超出了，有可能会被统筹到曹行小学，这一下高兴花园不再是稳妥的双学区房。

再加上去年7月出台的三价就低政策，让很多高价买进高兴花园的业主高位接盘。要知道，像高兴花园这样的老破远，一旦没有了学区优势，其价值远不如很多地处市中心的老破小。

而徐汇的田林也有类似情况，虽然田林板块内拥有田林三小、田林四小和田林三中等不错的学校，但田林板块内学区划分是按照整个街道为单位进行电脑派位。

另外整个板块以2000年前的老小区居多，居住体验是一大短板。不过田林也有它的优势，这里距离徐家汇商圈近在咫尺，多条轨交经过，生活配套特别成熟，加上漕河泾开发区就在附近，目前8万多的价格还算比较贴近市场的真实价格。

田林板块城市界面，易眼看房实拍

地处中环附近的大华二手房价格从全市来看算是比较实惠的，不过宝山区整体实力偏弱，发展并不均衡，尤其是中环附近，整体城市界面较为薄弱，配套也一般，加上没有教育和医疗等方面优势，挂牌房源能否成交也是一大难题，在市场大环境影响下，房东不得不集体降价。

除此以外，五大新城的倒挂也在慢慢回落，尤其是松江新城，新房价格站上6万+/平，这里不仅没有倒挂，说它是正挂还差不多。而嘉定新城和青浦新城除了靠近地铁站和商业中心的核心区域房价还略高，其余区域二手房价格基本都与新房价格持平。

临港主城区的二手次新房价格也出现了一定程度的下滑，去年这里靠近地铁站的101片区次新房价格曾一度站上了5万+/平，这一片区汇聚了保利、万科、融创、万达等品牌开发商。

临港核心区二手房价格，图源贝壳找房

如今，保利和万科项目挂排价格已经回落至4万/平上下。倒挂虽然依然存在，但相比去年已经有了1万/平的降幅。目前临港新房供应充足，尤其是105片区，这里将是临港未来的潜力板块，金融城的定位不仅发展能极高，未来还有两港快线、南枫线和近期传出的轨交27号线多条地铁规划，未来潜力无穷。

关键是这里新房3.4万/平的价格，在五大新城属于价格洼地，虽然当下临港还处于发展阶段，人口导入还不多，不过放眼未来10年，这里会拥有极高的价值。

所以说现在上海多个板块的二手房相比去年都有不同程度下跌，相比之下，很多市区核心地段次新房及部分品牌开发商打造的优质产品会更抗跌。

逆势下，这些新房或能跑赢大盘

比起二手房市场的凉意十足，新房市场还有一部分项目持续火热。不得不说的还是大虹桥，虹桥璀璨时代在面临蟠龙府、虹桥璀璨公馆和中铁虹桥逸都的竞争中，还是达到了63.42的高分，而中铁虹桥逸都更收获约1200组认购，认购率破300%。

大虹桥也是上海外环外最热门的置业板块，这里拥有不亚于临港的发展能级，交通便利配套成熟，距离市区也一步之遥，无论是刚需还是改善购房者，都能找到符合自身定位的产品。

大虹桥近期入市新盘相当集中，尽管有部分楼盘存在较大硬伤没能触发积分，不过大多品质不错的项目还是能如期触发积分。

大虹桥之所以能跑赢大盘，主要还是有多方因素。首先大虹桥属于城市副中心，紧邻虹桥火车站和机场，整体规划能级很高，这里的商业、医疗、居住环境等都算一流，加上大虹桥还在不断发展。商业方面，万科天空广场已开业，后期还有蟠龙天地商业，未来商业配套会更多样。

所以说买在大虹桥，不仅能享受到成熟的配套，便利的出行，改善居住生活，最重要的是，这里的房屋更有很好的金融属性，升值潜力极大。

目前大虹桥核心区域徐泾的二手房次新房依然能维持在8-10万/平，并未出现明显的价格下滑。而位置仅次于徐泾的华漕价格也在7-8万/平，所以大虹桥依然是上海新房市场的净土，能放心买。

除了有特殊定位的大虹桥，上海外环内的市区一直是新盘成交热度较高的区域。一方面市区新房存在较高的稀缺性，在上海今年前六批次新房供应中，外环内的供应楼盘仅有51个，占全部楼盘的23.5%。相对而言这里拥有更为成熟的配套、医疗、交通和教育资源。

虽然部分郊区板块也有不错的配套资源，毕竟居住在市区，各项配套资源的选择会更丰富。值得一提的是，外环内除了宝山淞南、浦东高桥等偏远板块需要慎选，其他区域基本无需太多的顾虑。如果预算充足，建议优先选择滨江岸线，这里也将是市区最有核心竞争力的板块。（了解上海未来市区新房供应，可点击查看上海明年市区新房供应或告急，年底前外环内18盘有望入市）

市区之外，有一个区相当值得关注的区域：闵行区，如果要评选上海过去十年进步最大的区，闵行可谓当之无愧。闵行最大的优势就是规划合理，各个板块都能得到均衡发展，轨交、商业都能做到全覆盖，闵行目前几乎找不到特别薄弱的板块，入市的新房基本都能触发60+的高分。

闵行产业分布图，图源上海闵行

闵行区有三大核心区域，分别是莘庄、虹桥商务区和前湾中央活动区，莘庄和大虹桥闵行商务区目前几乎没有新房供应，目前仅有华漕未来还有新房的供应，华漕也是闵行近些年重金发展的板块。

除此以外，值得关注的几个板块有闵行七宝、梅陇、吴泾及浦江镇。

闵行当前主要商业分布

紧邻古美的七宝板块是闵行新房市场上比较热门的板块，七宝板块不仅拥有成熟居住氛围，周边板块也很成熟，这里距离漕河泾、徐家汇也比较近，七宝新房虽然抢手，但是价格也不低，基本要8万+/平，目前已经结束认购的天安1号确认触发积分。

梅陇片区是闵行这几年崛起的新板块，这里有15号线虹梅南路站上盖综合体“梅陇新中心”大型TOD规划，涵盖商业、办公、住宅和绿地，总体量117.58万方，开发体量相当于半个金桥副中心核心区的开发规模。西侧还有总建筑面积36万方的梅陇华鑫天地产业园，联动不远处的华之门TOD综合体，未来这一板块将成为南上海重要的商业中心。

虹梅南路站规划效果图，图源上海闵行

需要注意的是，这一片区的新房是值得上车的，并有机会跑赢大盘，不过老破小就要慎选，例如上文提到的高兴花园。

浦江镇的成熟度也无需多言，浦江镇距离前滩仅约6公里，地理位置优越，虽然浦江镇人口导入较多，好在这里拥有其他板块没有的优势，板块内配置了2所三甲医院（综合型和专业性），整个板块内各类生活资源都是比较齐全的，未来沿江区域也将布局大量生态绿地，基本上不用出远门，就足以满足这里居民的生活所需。

当然8号线高峰时段的出行运力较为紧张，不久的将来，市域南北快线（南段奉贤线）将途经浦江镇，串联起前滩南和浦江，未来出行将会大大改善。

目前8号线浦江镇地铁站西侧以高端改善型居住区为主，这里拥有良好的居住氛围，加上足够优秀和稀缺的产品力，未来拥有很好的价值潜力。

吴泾此前并不被人看好，主要是这里有电热厂和化工厂的缘故，不过随着吴泾板块的改造升级，紫竹高新区的建立，兰香湖自然景观的打造，商业的引入，多条轨交建设，这里早已一改此前“闵大荒”的形象。

未来5年内，这里还将贯通12公里的黄浦江滨江漫步道，23号线等工程，吴泾也将成为闵行转型最为成功的区域之一。

15号线元江路站也将被保利打造为大型TOD上盖综合体，而23号线紫龙路站附近将有多个新盘入市，而更关键的是，这里5万多的均价是闵行区价格洼地，500万左右的预算就能小三房一步到位。

以上这些是市场上比较有代表性的区域和板块，当然还有不少热门板块同样值得上车，对买房人而言，选择成熟或有潜力的核心板块，只要产品力够好，开发商不搞小动作，都是值得入手的。