文|黄大大，原载于楼市黄大大（ID：HouseLeader）

原本以为今年的楼市，像极了2015年，现在看来更像2008年。

全国大救市，大有愈演愈烈之势，超过110个城市加入其中。

一个最明显的标志是，2成首付已经彻底重出江湖了，在越来越多城市出现。

先是菏泽、赣州等三四线小城，接着是重庆、佛山、南通，以及苏州的张家港……

刚刚，河北省会石家庄更是传出重磅消息，首套房2成，二套房3成首付。

央行发声后，4.4%的首套房贷利率，也在20多个城市快速兑现。政府的行动力，前所未有地强。

要知道，这个利率也是仅次于2008年的力度。甚至，还有可能继续往下探。

所有人都不禁在暗暗盘算：现在该不该入场了？

今年还能买房吗？

1

阻碍入市的原因很简单，当下的经济数据，颇为刺激。

投资的信心，降到了冰点。

4月份，规模以上工业增加值同比、环比均出现下降，幅度还不小。

汽车、手机、芯片、机床这些核心制造板块也是全线下跌。

就连百试百灵的压舱石房地产，都遭遇了滑铁卢。

4月份的房地产开发投资增速，是近10十年来最低的水平。商品房销售面积，同比下跌四成。

头部房企销售额同比全都是负增长，平均降幅三四成。

所有一幕幕的景象，是不是都像极了2008年？

全中国的地产人想起去年这个时候，恐怕都觉得恍若隔世。去年五六月间，楼市是何等火热啊！

抢房潮席卷大江南北，从上海、广州到杭州、合肥、西安等城市，每个月都在刷新房价。

每个人考虑的不是要不要买房，而是能不能抢到房。

2

经济都这样了，对楼市没有信心，很正常。

北大教授黄益平说，应该“不惜一切代价救经济”了。很多专家都提出，要促进消费，甚至可以给大家直接发钱。

对于面临困境的中小企业，还可以发放“抗疫特别国债”，要让钱精准的流向各行各业。

延展开说，就是不计一切代价保就业，不计一切代价促消费，不计一切代价稳住中小微企业和个体户。

高层定调，各地各部门都要行动起来，增强紧迫感：

看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出。

这句话用来形容当前的楼市调控政策，太恰当了。目前，除了北上广深，各地政府已经拿出了十八般武艺。

一场全国房地产救市政策创新才艺大赛，正式拉开了帷幕。

长沙：只要把房子出租，就给你发一张新房票。

无锡：在校大学生，凭在读证明，就给你发一张房票。

杭州、南京、东莞：多生个娃，就给你一张房票。

只有想不到，没有地方政府做不到的。想必到了非常时刻，直接放开限购也不是没可能。

3

房贷利率、首付比例的大幅降低，限购、限售政策的松动，让无数买房人开始遐想。

而最后一步打开楼市复苏的钥匙，很多城市已经顺利找到：

刺激二手房流动

杭州的做法最为典型。按说，杭州是不需要刺激的，土地财政和新房限价、一二手倒挂玩得666，第一轮土拍稍稍让利，房企就猛扑上来了。

但杭州也有自己的苦处啊。二手房挂牌数，已经蹭蹭蹭积压到了18万套了，简直是堰塞湖。

二手房再不动起来，新房市场的购买力也要枯竭。

所以，杭州二话不说，甩出一串“王炸”，激活二手房市场。

增值税"5改2"：名下唯一住房的增值税免征年限由5年改为2年社保"4改1"：非杭州户籍购买二手住宅，社保缴纳要求从4年降至1年落户即可买二手房：落户本市未满5年的家庭购买二手房，取消2年社保的要求

效果也是立竿见影。大批的杭州业主，看到了解套的希望，纷纷配合政策：

开始降价大甩卖

一日之间，挂牌房源又新增了2千套，而且都在降价吆喝。

可以预见，越来越多的城市都会打开二手房的闸门，通过税收、限售调整等手段，给楼市注入更多的流动性。

央媒经济日报还专门在头版发表了评论，为调控定调：

房地产市场调控的主体责任在地方，在市场出现变化时，因城施策出台调控举措十分必要。

可见，当下不论是怎样的松绑动作，都有了足够的正当性，更大力度的刺激仍在路上。

4

在这样的背景下，如何买房也成为一个焦点问题。最近很多人在讨论，要不要提前还房贷？

我的观点很明确：千万不要提前还房贷。

这种做法，看起来似乎省了一笔钱，其实还不如持有现金，等待良好的投资机会。

提前还房贷，不会占银行丝毫的便宜，只是一种资金配置的选择而已。

但是，比起把钱“存”进房子，持有现金不是更有安全感吗？

更何况，目前不管楼市、股市，都处在历史地点，很多城市都出现了买入机会。

简单算一笔账，房贷利率4.4%有多香？

假设贷款总额280万，去年首套5.8%利息，按揭30年，每月需还款16429元，总还款591.4万；

现在如果按最低4.4%的利率计算，同样贷款总额，每月月供14021元，总还款504.7万。

相比一年前，房贷总额280万，每月最多可少还2400元，30年少还86.7万。

这才是真正的省下一大笔钱啊！

尤其是对改善型（卖一买一）需求、刚性需求的买房人来说，今年买房还需要犹豫吗？既然总是要买的，怎么也要把央行的便宜给笑纳了吧。

你说对不对？这笔账，其实算起来很简单。

5

更不用说，还有一些非常优质的城市，原本买不到，这次松绑也敞开了怀抱。

最典型的就是苏州了。

过去3年，苏州一直是处在严格调控的状态。限售5年，获得买房资格需要2年社保。

如今，一顿操作猛如虎，限售改到2年了，二手房直接可以交易。买房资格门槛，直接降到了6个月社保。

一大批新苏州人，以及部分跨城投资客户——尤其是上海人，立马就嗅到了机会。

新政出台一周，很多房子就被抢光了：

新房成交量环涨127%，单日成交达到旺季水准！

二手房成交量环涨126%，业主连夜跳价，房源被迫下架！

在官方网站上看交易数据，隔1个小时就增加了几十套。买房真的是要拼手速啊！

另一个快速出现反应的，是东莞市场。

东山湖片区的虹溪诺雅小区，480万的房子在政策松绑后，直接跳价50万。太凶了。

当然，目前还只是二手房业主心态飘，成交依然只有零星的数量。

但入市的买房人数量，还在逐步增加。

6

回顾过去20年，哪一波楼市业主赚得最多？2008年金融危机后出手的那批人。

有一句话大家说得很多，但能做到的人很少。

——在大多数人恐惧时贪婪，在大多数人贪婪时恐惧。

眼下这个阶段，选择提前还房贷的多，选择持有现金的少。选择观望徘徊的多，选择置换加仓的少。

而越是如此，就越要回归理性。

楼市当然不可能一出ICU，就上大保健。但是中国楼市的制度设计，决定了它在拉动经济增长中的基石作用。

楼市不火，信贷不扩，经济不兴。

所以，当下注定救市不停。更何况，地方政府已经非常缺钱了。整个四月，财政收入下滑三四成的城市，大有人在。

经济实力强的城市都如此，更何况三四线小城呢？

楼市复苏，已经是当下的一种共识。政策发力在快速拉升，反转必然到来，且力度一定不会弱。

这一波调控的结果，使一部分热点城市的楼市必然会迎来兴旺。

我的判断是，北上广深以及杭州、成都、南京会出现置换和上车的机会，环境比较宽松。苏州、东莞出现难得的投资窗口。珠海、佛山、重庆等城市，则是抄底的时机。

太阳底下无新事。

想想被干趴下的平台经济、互联网企业和中概股们，房地产并不孤单。现在，扭转形势的时间到了，轮回指针又将重新开始。

中国经济的基本面仍然蓬勃向上，国运巨轮滚滚向前。尽管险阻无数，应当保持乐观。

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